【48812】某房地产公司于2011年12月以有偿出让方法取得一块土地50

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  某房地产公司于2011年12月以有偿出让方法取得一块土地50年运用权，面积为6500平方米，并于2013年12月在此地块上建成一座钢混结构的办公楼，修建面积26000平方米，悉数用于租借，每年实收租金约为3000万元，该办公楼的经济经用年限为60年，残值率为0,评价基准日该修建物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每修建平方米100元，空置率在6%左右，每年需付出的管理费为年租金的2.5%,维修费为修建物重置价的1.5%,税金为年租金的18%,保险费为修建物重置价的2‰。，土地复原利率为6%,修建物复原利率为8%。

  要求：试依据上述材料评价该宗地2015年12月的价格（包含总价和单价）。（计算结果以“元”为单位，取整）

  （1）房地合一的房地产的年总收入＝100×12×26000×（1－6%）＝29328000（元）

  （2）房地合一的房地产的年总费用＝29328000×（2.5%＋18%）＋4800×26000×（1.5%＋2‰）＝8133840（元）

  （3）房地合一的房地产的年纯收益＝29328000－8133840＝21194160（元）

  （4）修建物年折旧费＝4800×26000/48＝2600000（元/年）

  （5）修建物的价值＝4800×26000－2600000×2＝119600000（元）

  （6）修建物的年纯收益＝修建物的价值×修建物的复原率＝119600000×（8%＋1/46）＝12168000（元）

  （7）土地纯收益＝房地合一的房地产的年纯收益－修建物的年纯收益＝21194160－12168000＝9026160（元）

  （8）土地总价楼价（剩下运用的时刻（46年）纯收益的现值）＝年纯收益×年金现值系数＝9026160×（1－1/（1＋6%）46）/6%＝140125447（元）

  （9）土地单价（地面价）＝土地总价楼价/土地面积＝140125447/6500＝21558（元/平方米）

  （10）土地单价（楼面价）＝土地总价楼价/修建面积＝140125447/26000＝5389（元/平方米）

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