剑拔弩张 上海静安区老小区加装电梯惹争议

  老小区加装电梯为何频频遇阻？位于上海市静安区彭浦镇的歌林春天馨园小区的业主向记者反映，他们小区内加装的电梯在未获得全体业主大会许可的情况下进行了施工建设。目前22单元楼的加装电梯已经建造完毕，并投入到正常的使用中，另一单元楼的电梯正在施工，但占用了小区的公共道路和空间，使本就不宽敞的公共空间变得更加狭小，甚至直接影响了车辆行驶和业主室外活动。

  让业主们疑惑的是，为何电梯施工方在没有经过业主大会表决通过的前提下擅自建造。但电梯施工方却认为，他们的施工合法有序，手续齐全，并且和业委会签订了相应的电梯加装合同。

  2022年以来，加装电梯的事情迟迟没有进展，原本是一件互惠互利的好事，却闹得业主、业委会、运城居委会和彭浦镇政府之间剑拔弩张。

  如今，小区安装电梯因大部分业主的反对暂停施工，其背后的矛盾也逐渐浮出水面。

  就该小区加装电梯、业主意见征询等问题，记者多次联系静安区彭浦镇加梯办。2023年12月26日，记者应运城居委会缪姓书记要求，将记者证和介绍信送至彭浦镇信访办公室，截止至发稿前未收到回复。

  王强最近很烦躁，这几天上海恰逢霜冻，气温降到了零摄氏度以下，王强和其他业主的心情也随之降到了冰点以下。

  近年来，为了方便高龄老人出行，上海市慢慢的变多的老小区加装了电梯，但在真实的生活中，由于楼层不同，利益不同，居民难以达成共识，加装电梯往往推进缓慢。

  王强所在的小区名为格林春天馨园，最近因加装电梯遇到了麻烦事。该小区始建于2002年，由于建造时间较早，小区内多为步梯房。

  2020年底，住建部明确提到，要全方面推进城镇老旧小区改造，老房子加装电梯是旧改工作的重中之重。在这样的背景下，为了造福小区内高层住户以及一些腿脚不便的老人，歌林春天馨园部分楼栋也开展了加装电梯的工作。

  2020 年下半年，歌林小区所属运城居委会动员了歌林小区部分楼组长，就加装电梯进行上门征询。

  据王强回忆，当时，楼组长根据居委会书记的囗径是，先进行初步的意向征询，届时会做投票表决。

  此后，加装电梯的流程进展顺利。2021年8月，22号单元楼的加梯工程开工，原定当年12月30日竣工，但此后，电梯因质量上的问题反复整改，直到2022年8月才竣工。

  让业主们没想到的是，22号单元楼加装的电梯并没有符合业主们的预期，小区内加装的电梯主体建筑也不符合规定标准，存在严重的消防安全隐患。

  有着建筑工程经验的业主龚俊和记者说，电梯建造时他便发现了问题。首先是电梯的钢结构框架与原楼建筑墙体紧密衔接，“两栋建筑的沉降系数不一样，不能简单用钢结构连接，这明显不符合建筑施工规范。”

  其次，楼梯间每半层用于采光和通风的窗户被电梯连廊封闭。第三，油烟机和热水器的废气排放口被限制在30公分左右的缝隙内，具有消防隐患。

  此外，业主们还发现，22号单元楼的加梯实施工程的方案并没有公示，征询时也没有示意图。

  龚俊和记者说，正因为有着以上问题，导致22号单元的电梯到今天都没有验收通过。

  问题还不止于此，38号单元楼的业主李梅和记者说，原先，22号单元所处位置并不起眼，整个加梯过程并未过多占用小区公共资源，未给小区居民生活带来大的困扰，所以彼时并未引发矛盾。而尚在施工的38单元电梯，向外延伸的电梯井道距离小区内部道路非常近，又是路口拐弯处，很容易给两个方向来往的车辆、行人造成视野盲区，增加交通安全隐患。

  眼见着第一部电梯的问题如此之多，第二部电梯已开始动工，业主们坐不住了，都表示反对。

  李梅和记者说，刚开始，大部分业主是支持安装电梯的，而今，慢慢的变多的业主和李梅一样，由支持转为反对，纷纷向居委会和业委会讨要说法，要求撤销38号单元楼和67号单元楼的加梯。

  王强和记者说，察觉缺陷后，自己与小区部分热心业主多次与业委会、运城居委会交涉，但双方相互推诿。矛盾也就此爆发。

  2023年6月，一大批外来的“黑衣保安”就出现在38号单元楼加装电梯施工现场，与在现场的部分业主发生了肢体冲突，导致一名80多岁老人跌倒在地。

  “维持小区生活和工作秩序是由本小区的保安负责，但现在这些外来保安却未办理任何手续就闯入小区，抢手机、骂人，这样粗暴的管理让我们觉得很不安全。”业主们表示。

  目前，慢慢的变多的业主加入到反对安装电梯的队伍中。李梅和记者说，如今，38号单元楼除了5楼和6楼的业主外，其他业主都不同意加装电梯。

  不过，也有业主依然赞成加装电梯，38号单元楼组长张华向记者表示，加装电梯的流程合法合规。张华表示，2021年3月，小区每个单元楼的楼组长向广大居民征求意见，居委会也组织了投票，小区超过三分之二的业主投了赞同票，征询得以通过。

  67号单元业主王明也是赞成派，他所在的单元原本排在38号单元之后，也将安装电梯，其和记者说，自己腿脚多有不便，全力支持加装电梯。

  对于反对的业主，王明表示不解，他表示，“之前加装电梯时，居委会做了征询，各部门做了审批，现在施工一年多了，却说当初的流程不合法。”

  王明和记者说，刚开始，38号单元整栋楼都是同意加梯的，前几次开工时，有关部门也都到场，反对加装电梯的业主可以提出异议，走法律途径处理问题，但不能影响正常施工。

  运城居委会和彭浦镇加梯办也给出了明确的态度：加装电梯的程序合法合规，征询也是业主大会的一种形式。加梯办是根据户籍数统计同意加装电梯的人数。

  2023年2月，上千名歌林春天小区业主就上海市静安区彭浦镇人民政府“违法加装电梯”问题向上海市静安区人民政府申请了行政复议。

  4月26日，静安区政府下发了有关上述行政复议决定书。在行政复议决定书中，彭浦镇政府表示，歌林小区业委会于2021年3月进行了全小区加梯业主意愿征询。该小区共有居民2194户，参与投票1504户，同意1030户，不同意367户，弃权107户，最终投票户数超过该小区户数三分之二，同意率超过参与表决户总数的50%。同年5月，38号楼全体12户业主进行意愿征询，结果是12户都同意了加装电梯。

  对于以上业主意见征询结果，彭浦镇政府表示均进行了公示。不过对于公示时间和地点并没有具体提及。

  此前，记者曾就加梯等有关问题采访了歌林春天馨园业委会张主任，其表示，加装电梯流程没问题，当时是以征询单发到每户的形式进行业主大会，最终结果是，通过了加装电梯的事项，有关的资料都在居委会处。

  2021 年 3 月 10 日，居委会组织业主填写《关于歌林春天馨园加装电梯意向征询书》。

  业主王强向记者表示，就当时签订的《意见征询书》，他们曾多次询问居委会要求查看，但居委会表示，相应材料已经提交给了镇政府加梯办。

  2023年4月27日，小区一位黄姓业主作代表向彭浦镇政府提出申请，要求向加梯办获取当时的加装电梯申请材料，里面就包含了《关于歌林春天馨园加装电梯意向征询书》，含有当时小区业主投票签名的原始文件复印件。

  但对此彭浦镇政府回复称“经检索，没有所申请公开的信息，因上述信息本机关未制作且未获取，该政府信息不存在。”

  据业主龚俊回忆，当时运城居委会动员了部分楼组长，让他们劝说居民在《意向征询书》上签名同意加装电梯的事宜。

  2021年3月，以《意见征询书》为依据，彭浦镇政府及业委会同时盖章，向主管部门出示了《上海市静安区大宁路883弄22号加装电梯的征询意见表决证明》。

  2021年 7月，业委会、22号楼业主代表与上海同筑济博电梯工程有限公司 ( 以下简称“同筑电梯公司”) 签订《加装电梯改造工程咨询及服务合同》。

  2021年8月，以《意见征询书》为依据，彭浦镇政府及业委会同时盖章，分别向主管部门出示了38号单元和22号单元的《加装电梯的征询意见表决证明》。

  但业主向记者表明，两份《征询意见表决证明》都未进行过公示，直到2021年11月38号楼开工时，才被贴到公示栏上。

  目前，众多反对的业主对于当时的两份《征询意见表决证明》的真实性存在疑问，要求对表决证明的依据进行公开。

  “我们其实不反对加装电梯，但前提是要符合相应规定。既然业委会和居委会认为加装电梯是符合规范的，那么我们要求查询当时的程序资料，但他们都说资料在对方，至今也没结果。”

  前述多位小区业主则向记者表示，他们并没看到关于加装电梯意见征询结果的公示。

  同时，对《意见征询书》中的居民户数，50号单元楼组长给出了不同意见，他和记者说，歌林小区共有125个单位，共2257户居民，当时有1504户填了《意见征询书》，其实是达不到三分之二的门槛，但居委会向上报的是2249户。

  告诉记者，2023年6月14日，镇政府曾组织加梯办、居委会和业主代表进行了四方会谈，会上，业委会主任确认小区共有2257户，按照这一个数字，是未达到三分之二的表决数。

  上海市新闵律师事务所高级合伙人刘福元律师表示，如果《意见征询书》遗失，属于有关部门保管不善，如果法院依法审理，如果有关部门没办法提供《意见征询书》，业委会有几率存在重大瑕疵。

  刘福元认为，首先要证明户数超过三分之二，同时户数代表的专有建筑面积也要超过三分之二，要同时满足上述条件，才能证明两份《征询意见表决证明》有效，否则，小区居民有权上诉并撤销业委会的决定。

  据王强透露，目前小区多名业主已经起诉业委会，要求业主大会或业主委员会，要求对所有作出的决定、决议及会议记录、业主大会征询的公示公告材料、表决票送达情况及签收资料，供原告查阅、复制（这中间还包括同意歌林春天馨园小区实施加装电梯的业主大会决议及相关征询公示材料）。

  刘福元律师向记者表示，虽然居委会承认协助过业委会就加装电梯征询过业主们的意见，但业主们对于当时的投票结果有了疑问，并起诉到法院。那么，业委会需要向法庭提交当时的征询意见的形式、程序、比例等符合法律规定的证据材料，由法庭来审理并认定。

  刘福元向记者表示，加装电梯应当经过合法的业主表决程序。在实施加装电梯前，应合法通知业主参与表决程序，广泛听取，通过民主表决确定加装电梯方案，并主动公示表决的相关信息。

  刘福元认为，现在加装电梯，通行的做法是各单元楼组长通过上门征询居民意见的方式展开，正常的情况下要三分之二同意加装，具体要细化到每个单元楼。

  根据2016年上海施行的《关于本市既有多层住宅增设电梯建设管理相关建设审批的通知》（以下简称“833号文件”），物业管理区域内三分之二以上业主同意，加装幢90%以上业主同意且其他业主无明确反对意见是申请立项。

  在刘福元看来，前述小区在加梯过程中的意见征询及后续的方案公示、建筑施工等环节存在瑕疵。

  58安居客研究院院长张波和记者说，各地对于小区旧改都有既定目标，包括设立停车位、加装电梯等，既然设定了目标，就有落实的压力，而一些老旧小区往往因为利益问题推进缓慢，因此，通过正规流程来达到统一意见的难度较大，个别小区在征询投票过程中会出现 “打擦边球”的情况。

  刘福元认为，歌林小区在加装电梯过程中暴露了一系列问题，如事前未预料加装电梯会占用公共道路和空间，使本就不宽敞的公共空间变得更加狭小，甚至直接影响了车辆行驶和居民室外活动。

  同时，老旧小区的建筑多为砖混建筑，在设计时应当最大限度地考虑安装电梯的问题，以确保加装电梯的施工安全、加装后电梯运行安全、楼栋结构安全。

  张波表示，要避免此类问题的发生，有关部门应该在勘探和设计阶段与小区居民做好充分沟通，并在实际建造过程中及时作出调整和优化。

  随着老龄化社会的到来，对老旧小区既有住宅进行增设电梯，使之符合社区老龄居民居住、出行、就医等方面的真实的生活需求，是一项便民利民的民生工程，关系到人民群众最关心、最直接、最现实的利益。

  张波表示，作为主管部门的加梯办，首先应该和多方进行协调好，其次是在安装过程中，对质量把好关。在实际推进过程中，应该充分关注居民的实际需求。

  刘福元也认为，加梯办应该起到的是组织、引导的角色，指导业委会和居民通过合理合法的途径征求业主意见，妥善推进加梯事宜。不应该为完成“加梯任务”，丧失公正性。

  张波表示，小区旧改是为了更好满足居民的生活需求，比如电梯、停车位问题，但是在推进过程中应该更关注居民的实际的需求，而不是通过指标的方式来完成旧改，应该以满足居民实际的需求为出发点，毕竟每个小区的出发点不完全一样。